La compra de una vivienda en fase de construcción o sobre planos puede generar inseguridades en los compradores, estas incertidumbres están en la conciencia de muchos españoles debido a las malas praxis durante los años del boom inmobiliario. Durante esta época, muchos compradores entregaron dinero a los promotores para hacer la reserva de una vivienda y nunca se les entregaron sus casas ni tampoco se les devolvieron las cantidades de dinero aportadas.
Sin embargo, tras el estallido del boom inmobiliario en 2008 el Gobierno acabó con esta situación con la modificación introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en la parte que hace referencia al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación. En la disposición adicional primera, se establecen de dicha norma se establece:
(…)
Disposición adicional primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
- Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
- Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.(…)
- La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
Dos. Requisitos de las garantías.
(…)
- En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.
A través de esta nueva normativa, se instaura la obligatoriedad para las promotoras de contar con un seguro de caución o aval bancario que garantice a los compradores de las viviendas que han realizado anticipos a cuenta que su vivienda será entregada a tiempo. Además, no sólo se garantizan cantidades entregadas, sino que también se incluirán los intereses. Por tanto, con esta legislación se consigue dar seguridad jurídica a todos los compradores de viviendas que en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, después de haberle reclamado las cantidades entregadas al promotor, en el caso de que éste no responda, recibirán el importe por la aseguradora. Por tanto, esto hace que la compra de una vivienda sobre plano sea totalmente veraz, segura y efectiva; es imposible así que vuelvan a darse los mismos casos de pérdidas económicas que se dieron tras la crisis inmobiliaria del 2008.
Las promotoras pueden cumplir con esta la obligatoriedad impuesta por la ley a través de un aval bancario o a través de un seguro de caución. El seguro de caución se presenta más ventajoso:
- No acumula CIRBE.
- No inmoviliza recursos financieros.
- Disminución de las exigibilidades del balance. Supone un gasto deducible en la cuenta de explotación.
- La especialización representa mejor atención.
Los seguros de Caución para Cantidades Entregadas a Cuenta tienen efecto desde la fecha de firma del contrato de compraventa entre promotor y comprador, y está en vigor hasta la obtención de la correspondiente documentación legal que permita realizar la entrega de la vivienda. Los intervinientes en este tipo de seguro son:
- Tomador del seguro: es la persona física o jurídica que realiza una promoción de viviendas.
- Asegurados: compradores de viviendas.
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